.etapele proiectării. - AşiCarhitectura

Go to content

Main menu:

Etapele proiectării unei clădiri ...

1. Certificatul de urbanism
Inainte de a incepe orice demers (inclusiv cumpararea terenului) este necesar a se cere la primaria de pe raza careia se afla amplasamentul, emiterea Certificatului de Urbanism.
Certificatul de Urbanism (C.U.) este actul de informare prin care se fac cunoscute solicitantului conditiile in care se poate construi pe un anumit amplasament (suprafata minima a terenului pe care se doreste construirea, distante minime fata de vecinatati, dimensiunea minima a frontului stradal, regimul maxim de inaltime admis, POT / CUT maxime, etc) si care sunt avizele si acordurile care trebuiesc obtinute in vederea emiterii autorizatiei de construire.
Certificatul de Urbanism nu confera dreptul de a executa lucrari de construire!

2. Achizitionarea terenului
Pentru a putea construi pe un teren, trebuie respectate conditiile specificate in Certificatul de Urbanism.
Pentru a inlesni timpul si costurile constructiei, ar trebui sa fie indeplinite cat mai multe dintre urmatoarele conditii:
- sa fie in intravilanul localitatii;
- sa nu se afle in circuitul agricol;
- sa aiba acces asigurat;
- sa aiba asigurate utilitatile (energie electrica, apa, canalizare, gaze).
Pentru a nu avea surprize neplacute (mai ales la investitii mari) in urmatoarea etapa de realizare a proiectului, ar fi bine sa se realizeze macar un studiu geotehnic preliminar, inainte de achizitionarea terenului.

3. Elaborarea proiectului
inainte sau in timpul elaborarii unui proiect, este necesar a se realiza studiul geotehnic pe amlasamentul unde se construieste. Scopul investigatiilor geotehnice este de a obtine informatii despre structura solului, nivelul apelor freatice, conditiile climatice, datele seismice specifice zonei. Cu ajutorul acestor date se poate stabili adancimea optima de realizare a fundatiei si recomandari privind tipul si dimensiunile acesteia.
Proiectul poate fi elaborat in diverse faze:
-
Proiect Autorizatie de Construire (P.A.C.);
- Proiect Tehnic (P.Th.);
- Detalii de Executie (D.E.), antemasuratori, devize.

Proiectul Tehnic (P.Th.)
In baza Certificatului de Urbanism (C.U.) si a Studiului Geotehnic se poate trece la elaborarea proiectului pentru construire.
In functie de dorinta clientului, de cerintele Certificatului de Urbanism si de exigentele obiective ale locatiei, este elaborata tema de proiectare. Dupa ce arhitectul stabileste solutia (planurile si volumetria constructiei intr-o forma incipienta) si clientul isi da acordul, arhitectul distribuie solutia inginerilor de rezistenta si a celor de instalatii. Dupa ajustarile inerente in urma carora se pun in concordanta partile de arhitectura, rezistenta si instalatii, se definitiveaza Proiectul Tehnic (P.Th.).

Proiect Autorizatie de Construire (P.A.C.)
Din proiectul tehnic se extrag cateva parti din fiecare specialitate (arhitectura, rezistenta, instalatii) care impreuna cu avizele cerute in Certificatul de Urbanism vor constitui proiectul pentru autorizatia de construire (
P.A.C.).

Detalii de Executie (D.E.), antemasuratori, devize:
Detaliile de Executie (D.E.) reprezinta faze ale procesului de proiectare a constructiei prin care se asigura completarea informatiilor asupra constructiei ce se va realiza. Prin ele se pun la dispozitia constructorului toate datele tehnice necesare executiei constructiei. Acesta faza sta la baza evaluarii investitiei prin antemasuratori si devize de lucrari.
Conform legii, proiectele
P.A.C. si P.Th. + D.E. se supun verificarii de catre verificatori autorizati M.L.P.A.T. prin grija beneficiarilor. In urma verificarilor se intocmesc Referatele de Verificare in functie de cerintele esentiale de calitate, pe domenii de constructii si specialitati de instalatii, acte ce vor insoti proiectul in procesul de autorizare.
In situatia in care se intervine asupra unei constructii existente (consolidare, extindere, mansardare, etc) este necesara elaborarea Expertizei Tehnice care evalueaza prin metode specifice starea tehnica si gradul de asigurare a constructiei existente si propune solutiile de consolidare conform reglementarilor tehnice in vigoare.
Expertiza Tehnica este ceruta prin Certificatul de Urbanism pentru: interventii la cladiri, extinderea pe orizontala sau verticala, construirea in vecinatatea unei alte cladiri, demolarea unei cladiri, etc.

4. Obtinerea avizelor si acordurilor cerute prin Certificatul de Urbanism:
Avizele cerute pot fi:
- pentru utilitatile urbane si infrastructura: energia electrica, apa, canalizare, energie termica, gaze naturale, telefonizare, salubritate, transport urban, etc.
- comisia de circulatie;
- comisia pentru monumente istorice si zone protejate;
- ministerul culturii si cultelor;
- agentia pentru protectia mediului;
- securitatea la incendiu;
- protectia civila;
- sanatatea populatiei;
- OCPI, scoaterea terenului din circuitul agricol;
- acordul vecinilor;
- inspectoratul de stat in constructii, etc.

Pentru fiecare constructie se cer avizele relevante pentru amplasamentul si tipul constructiei.
Proiectantul va pune la dipozitia beneficiarului fisele tehnice si planuri anexe necesare depunerii lor in vederea emiterii avizelor.

5. Autorizatia de Construire
Documentatia care trebuie depusa in vederea obtinerii Autorizatiei de Construire cuprinde urmatoarele:
- cerere pentru emiterea Autorizatiei de Construire;
- copie legalizata - act de proprietate;
- certificatul de urbanism - copie;
- proiectul faza
P.A.C. - Proiect Autorizatie de Construire;
- referatele de verificare a proiectului;
- dovada de luare in evidenta la ordinul arhitectilor din Romania;
- avizele si acordurile cerute prin Certificatul de Urbanism;
- declaratie pe propria raspundere privind lipsa litigiilor pe terenul pe care se doreste construirea;
- documentul de plata a taxei de emitere a Autorizatiei de Construire (in copie).
Termenul legal de eliberare a Autorizatiei de Constructie este de 30 zile de la depunerea documentatiei complete si corecte.
Termenul de valabilitate pentru Autorizatia de Constructie este de 12 luni de la eliberare acesteia, cu posibilitatea de prelungire cu inca 12 luni.
Pe parcursul acestor 12 luni, beneficiarul poate sa inceapa lucrarile de construire autorizate.
Dupa anuntarea inceperii lucrarilor de construire, incepe valabilitatea perioadei necesare realizarii obiectivului de investitii, perioada specificata in Autorizatia de Construire.
Lucrarile de construire pot incepe numai dupa ce a fost obtinuta Autorizatia de Construire si dupa ce au fost anuntate Primaria locala si Inspectoratul de Stat in Constructii. La I.S.C. se plateste si taxa in valoare cumulata de 0,8% din valoarea investitiei (minim 0,1% la declararea inceperii lucrarilor de construire si diferenta pana la 0,8% esalonat, pana la receptia finala a constructiei).
La inceperea lucrarilor trebuie sa existe un panou de identificare a investitiei pe care sunt inscrise date despre lucrare (denumirea si adresa obiectivului, beneficiarul, proiectantul, constructorul, nr. autorizatiei, termenul de executie, data inceperii si finalizarii lucrarii). Lipsa acestuia poate fi sanctionata de catre autoritatile competente.

6. Executia constructiei
Orice investitor, indiferent de natura sa (persoana fizica sau juridica) este obligat sa isi angajeze pe toata perioada desfasurarii executiei constructiei un diriginte de santier. Acesta este reprezentantul beneficiarului, este responsabil de intocmirea cartii tehnice a constructiei, urmareste lucrarea in timpul executiei in vederea realizarii unor lucrari de calitate si in conformitate cu proiectul tehnic, respectiv caietele de sarcini.
Angajarea unui diriginte de santier inainte de inceperea lucrarilor de construire este nu doar obligatorie, conform legii dar si foarte utila deoarece va poate scuti de situatii neplacute ulterior.
Lucrarile de construire trebuie sa se faca in conformitate cu prevederile proiectului.
In cazul in care pe parcursul derularii executiei este necesara modificarea solutiei autorizate, se va contacta proiectantul de specialitate, care contracost pe baza unei Dispozitii de Santier va dispune solutia corecta pentru realizarea modificarilor necesare sau va elabora documentatia pentru emiterea unei noi autorizatii, corespunzator modificarilor aduse proiectului.
Orice nerespectare a proiectului autorizat se considera nerespectare a Autorizatiei de Construire si poate fi sanctionata de catre autoritatile competente.
In perioada executiei, proiectantul de specialitate are obligatia de a urmari realizarea pe faze determinante a lucrarilor de constructii specificate in Programul de Control al Calitatii care face parte din documentatia vizata spre neschimbare.

7. Receptia lucrarilor de constructii
Receptia lucrarilor de constructii si a instalatiilor aferente se face in doua etape:
- receptia la terminarea lucrarilor;
- receptia finala la expirarea termenului de garantie a lucrarilor.
La finalizarea lucrarilor de construire, investitorul prin dirigintele de santier, organizeaza Receptia la terminarea lucrarilor. Se decide comisia de receptie si comunica data stabilita membrilor comisiei de receptie, executantului si proiectantului.
Numarul membrilor din comisia de receptie depinde de importanta constructiei (min. 2 la constructii mici de importanta redusa si de regula  max. 7 la constructii de importanta deosebita), iar comisia are obligatoriu in componenta cate un reprezentant al investitorului si al administratiei publice locale care a eliberat autorizatia. Constructorul si proiectantul nu fac parte din comisia de receptie si participa la receptia lucrarilor in calitate de  invitati.
Comisia de receptie examineaza, prin cercetarea vizuala a constructiei si prin verificarea documentelor continute in cartea tehnica a constructiei:
- respectarea prevederilor din autorizatia de construire, avizele si conditiile impuse de autoritatile competente;
- executarea lucrarilor in conformitate cu prevederile contractului, documentatiei de executie, reglementarilor specifice si conform legii;
- terminarea tuturor lucrarilor prevazute in contractul de executie, in proiect si in documentatia anexata la contract;
- referatul de prezentare intocmit de proiectant cu privire la modul in care a fost executata lucrarea.
Receptia lucrarilor se concretizeaza printr-un Proces Verbal de Receptie.
Receptia finala este convocata de investitor la cel mult 15 zile de la expirarea termenului de garantie.
La receptia finala participa investitorul, comisia de receptie, proiectantul si executantul.
Comisia de receptie examineaza:
- procesul verbal de receptie la terminarea lucrarilor si anexele acestuia;
- finalizarea lucrarilor consemnate, ca necesar a fi facute la receptia la terminarea lucrarilor;
- referatul intocmit de investitor cu privire la comportarea lucrarii pe perioada de garantie, viciile constatate si modul de remediere.
Se intocmeste un Proces Verbal de Receptie Finala a lucrarilor.

8. Cartea tehnica a constructiei
Cartea tehnica a constructiei se intocmeste, pe parcursul executiei de catre investitor prin grija dirigintelui de santier, cu aportul constructorului si proiectantului. Aceasta se definitiveaza inainte de receptia finala.
Dupa intocmire, in perioada de existenta a constructiei, pana la demolare se completeaza si se pastreaza de catre investitor sau dupa caz de catre proprietar.
La  eventuala schimbare a proprietarului constructiei, cartea tehnica se preda noului proprietar, care va avea obligatia pastrarii si completarii acesteia, consemnand faptul in procesul-verbal de predare-primire si in jurnalul evenimentelor.
Timpul total necesar autorizarii unei constructii, de la depunerea actelor pentru Certificatul de Urbanism, rezulta din insumarea timpilor enumerati mai sus in diverse etape. De aceea, este de preferat sa se inceapa demersurile in vederea autorizarii chiar cu 4/5 luni inainte de data preconizata pentru inceperea lucrarilor.

PROCENT DE OCUPARE AL TERENULUI (P.O.T.)
Procentul de Ocupare al Terenului exprima raportul dintre Suprafata Construita la Sol (SC) si Suprafata Terenului considerat (S) inmultit cu 100 (exemplu: POT = 27%).
P.O.T-ul genereaza astfel suprafata construita la sol maxim posibila raportata la suprafata terenului (exemplu: in cazul in care prin Certificatul de Urbanism se specifica un P.O.T. de 27%, atunci vom putea construi pe ceva mai mult de sfert din suprafata terenului).
Procentul de Ocupare al Terenului se stabileste in functie de destinatia zonei in care urmeaza a fi amplasata constructia si in functie de conditiile de amplasare in teren.

COEFICIENTUL MAXIM DE UTILIZARE AL TERENULUI (C.U.T.)
reprezinta raportul dintre suprafata construita desfasurata a tuturor nivelurilor si suprafata parcelei. In calculul suprafetei construite desfasurate nu sunt incluse suprafata garajelor si a spatiilor tehnice amplasate in subteran, suprafetele balcoanelor si teraselor deschise precum nici cea a podurilor neutilizabile. In cazul mansardelor se considera conventional o suprafata egala cu 60% din suprafata nivelului curent.

INTOCMIREA  CARTII  TEHNICE  A  CONSTRUCTIEI  SI  RECEPTIA LUCRARILOR  EXECUTATE
Cartea tehnica a constructiei reuneste ansamblul documentelor tehnice referitoare la proiectarea, executia, receptia, exploatarea si urmarirea comportarii in timp a constructiei si instalatiilor aferente acesteia si trebuie  sa cuprinda toate datele si informatiile necesare pentru identificarea si evaluarea starii tehnice a evolutiei ei in timp.
CUPRINSUL CARTII TEHNICE A CONSTRUCTIEI - "Regulamentul de receptie a lucrarilor de constructii si instalatii aferente acestora", este urmatorul:
-Centralizatorul cartii tehnice (fisa cu date sintetice privind constructia, borderoul general al dosarelor cu documentatia de baza si copiile borderourilor fiecarui dosar in parte).
Capitolul "A" - Documentatia privind proiectarea:
- acte referitoare la tema de proiectare si amplasarea constructiei;
- avize care au fundamentat elaborarea proiectului;
- documentatia tehnica a constructiei efectiv realizate (arhitectura, detalii de executie pentru structura de rezistenta, schemele de instalatii), cu toate modificarile aduse pe parcursul excutiei de catre proiectant, constructor sau beneficiar (investitor) prin dispozitii de santier sau proiecte modificatoare;
- breviarele de calcul pe specialitati;
- indicarea distincta a diferentelor fata de proiectele tehnice si detaliile de executie initiale, cu precizarea cauzelor care au condus la aceste diferente;
- caietele de sarcini privind executia lucrarilor.
Capitolul "B" Documentatia privind  executia:
- autorizatia de construire (inclusive planurile-anexa vizate spre neschimbare);
procesul verbal de predare a amplasamentului si reperul de nivelment general;
- procesele verbale de receptie a terenului de fundare, a fundatiilor, a structurii de rezistenta si a lucrarilor ascunse, procesele verbale de admitere a fazelor determinante ale executiei;
- in situatia cand executia lucrarilor de construire nu a fost urmarita de un diriginte de santier atestat si nu s-au incheiat procesele verbale pentru fazele determinante si lucrarile ascunse, comisia pentru receptia lucrarilor  va solicita elaborare unei expertize tehnice care sa ateste calitatea executiei; dupa caz expertiza tehnica va preciza solutiile de remediere care se impun si va cuprinde procesele verbale care sa certifice executare  intocmai a acestora;
- certificatele de calitate, condica de betoane, rezultatul incercarilor de rezistenta, ale betoanelor, certificatele de calitate pentru materialele puse in opera, registrul proceselor verbale de lucrari ascunse, notele de constatare, ale autoritatilor de control, registul de dispozitii si note de santier, jurnalul principalelor evenimente (inundatii, seisme, temperaturi excesive, etc.), caietele de atasament  s.a. .
- procesele verbale privind montarea instalatiilor de masurare prevazure prin proiectul de urmarire in timp a comportarii constructiei,inclusive citirile initiale de la care incep masuratorile (daca este cazul).
- expertiza tehnica, verificari de teren sau cercetari suplimentare, necesare ca urmare a unor accidente tehnice sau a unor greseli tehnice (daca este cazul);
Capitolul"C"-Documentatia privind receptia lucrarilor executate:
-procese verbale de receptie la terminarea lucrarilor si cel final;
-alte acte incheiate ca urmare a cererilor comisiilor de receptie privind verificari sau cercetari suplimentare,cu indicarea rezultatelor acestora si a modului de rezolvare.
Capitolul"D"- Documentatia privind urmarirea comportarii constructiei in exploatare si interventiile in timp:
-prevederile scrise ale proiectantului privind urmarirea comportarii constructiei,instructiunile de exploatare si intretinere,lista prescriptiilor tehnice de baza care trebuie respectate pe timpul exploatarii constructiei;
-proiectele de modificare a constructiei dupa receptia finala (cand este cazul);
-acte de constatare a eventualelor deficiente aparute dupa receptia finala si masurile de interventie luate;
-procese verbale de predare-primire a constructiei la schimbarea proprietarului;

INSPECTORATUL DE STAT IN CONSTRUCTII (I.S.C.)
Inspectoratul de stat pentru constructii este o instituie publica care are rolul de a verifica si certifica calitatea in constructii.
Este obligatorie anuntarea inceperii executiei unui imobil la inspectoratul de stat pentru constructii cu minim 10 zile inainte de inceperea executiei lucrarilor. Tot atunci se depune si programul de control al calitatii intocmit de catre proiectant.
Inspectorii de stat pentru constructii participa la fazele determinante date de catre proiectanti. Acestea vin pe teren impreuna cu dirigintele si proiectantul si verifica calitatea lucrarilor executate. In cazul in care ele nu sunt conforme se respinge faza determinanta si se pot da si amenzi in cazul in care exista persoane responsabile de esecul fazei determinante. De obicei fazele determinante sunt turnarile de placi si stalpi/pereti.
Inspectoratul de stat pentru constructii est institutia care atesta: dirigintii de santie, responsabilii tehnici cu executie, expertii tehnici, verificatorii de proiecte, etc…

CALCULUL COEFICIENTULUI GLOBAL - G (eficienta termica a constructiilor)
Calculul coeficientului global G este solicitat pentru toate imobilele proiectate. Acesta este obligatoriu in cazul in care se doreste obtinerea unui aviz de la inspectoratul de stat pentru constructii.
Calculul coefiecientului global G se realizeaza in general de catre inginerul proiectant de instalatii dar de multe ori este realizat si de catre arhitect.
Exista un normativ care indica modul de calcul al coeficientului global G.
Coeficientul termic global G exprima eficienta termica a constructiei. In functie de rezultatele obtinute se solicita cresterea izolatiei termice a acesteia. Pentru constructii noi nu este permisa nerespectarea verificarilor prevazute in normative.
Coeficientul global G se verifica de catre un verificator de exigenta F - izolarea termica a constructiilor. Este obligatorie verificarea acestuia.

AUDITUL ENERGETIC
"Auditul Energetic" al unei cladiri urmareste identificarea principalelor caracteristici termice si energetice ale constructiei si ale instalatiilor aferente acesteia si stabilirea, din punct de vedere tehnic si economic, a solutiilor de reabilitare sau modernizare termica si energetica a constructiei si a instalatiilor aferente acesteia, pe baza rezultatelor obtinute din activitatea de analiza termica si energetica a cladirii"
.

DIRIGINTELE DE SANTIER
Dirigintele este un inginer constructor abilitat prin lege sa supravegheze buna desfasurare a lucrarilor de construire si sa garanteze respectarea prevederilor documentatiei tehnice a constructiei.
Este  imputernicit de catre investitor cu atributii si competente privind verificarea calitatii materialelor si produselor de constructii puse in lucrare si/sau cu verificarea executiei corecte a lucrarilor de constructii.
Dirigintele de santier reprezinta interesele beneficiarului in raport cu constructorul si proiectantul.
Dirigintii de santier au urmatoarele obligatii:
verificarea respectarii legislatiei cu privire la produsele pentru constructii,respectiv: existenta documentelor de atestare a calitatii, corespondenta calitatiia cestora cu prevederile cuprinse in documentele de calitate, proiecte, contracte;
Interzicerea utilizarii produselor pentru constructii necorespunzatoare sau fara certificate de conformitate, declaratie de conformitate ori fara agrement tehnic(pentru materialele netraditionale);
Verificarea existentei autorizatiei de construire, precum si a indeplinirii conditiilor legale cu privire la incadrarea in termenele de valabilitate;
Verificarea concordantei intre prevederile autorizatiei si ale proiectului;
Preluarea amplasamentului si a reperelor de nivelment si predarea acestora executantului, libere de orice sarcina;
Participarea impreuna cu proiectantul si cu executantul la trasarea generala aconstructiei si la stabilirea bornelor de reper;
Predarea catre executant a terenului rezervat pentru organizarea de santier;
Studierea proiectului, a caietelor de sarcini, a tehnologiilor si procedurilor prevazute pentru realizarea constructiilor;
Verificarea existentei tuturor pieselor scrise si desenate, corelarea acestora,respectarea reglementarilor cu privire la verificarea proiectelor de catre verificatori atestati si existenta vizei expertului tehnic atestat, acolo unde este cazul;
Verificarea existentei programului de control al calitatii, cu precizarea fazelor determinante, vizat de Inspectoratul in Constructii;
Verificarea existentei si valabilitatea tuturor avizelor, acordurilor, precum si a modului de preluare al conditiilor impuse de acestea in proiect;
Verificarea existentei si respectarea "Planului calitatii" si a procedurilor /instructiunilor tehnice pentru lucrarea respectiva;
Urmarirea realizarii constructiei in conformitate cu prevederile proiectelor,caietelor de sarcini, ale reglementarilor tehnice in vigoare si ale contractului;
Verificarea respectarii tehnologiilor de executie, aplicarea corecta a acestora in vederea asigurarii nivelului calitativ prevazut in documentatia tehnica, in contract si in normele tehnice in vigoare;
Interzicerea executarii de lucrari de catre persoane neautorizate conform reglementarilor legale in vigoare;
Participarea la verificarea in faze determinante;
Efectuarea verificarilor prevazute in reglementarile tehnice si semnarea documentelor intocmite ca urmare a verificarilor (procese - verbale in faze determinante, procese - verbale de lucrari ce devin ascunse, etc.)
Interzicerea utilizarii de tehnologii noi neagrementate tehnic;
Asistarea la prelevarea probelor de la locul de punere in opera;
Urmarirea realizarii lucrarilor, din punct de vedere tehnic, pe tot parcursul executiei acestora si admiterea la plata numai a lucrarilor corespunzatoare din punct de vedere cantitativ si calitativ;
Transmiterea catre proiectant a sesizarilor proprii sau ale participantilor la realizarea constructiei privind neconformitatile constatate pe parcursul executiei;
Dispunerea opririi executiei, demolarii sau dupa caz, a refacerii lucrarilor executate necorespunzator de catre executant, in baza solutiilor elaborate de proiectant si vizate de verificator de proiecte atestat;
Verificarea respectarii prevederilor legale cu privire la cerintele stabilite prin Legea nr. 10/1995 privind calitatea in constructii, cu modificarile ulterioare, in cazul efectuarii de modificari ale documentatiei sau adoptarii de noi solutii care schimba conditiile initiale;
Urmarirea respectarii de catre executant a dispozitiilor si/sau a masurilor dispuse de proiectant/de organele abilitate;
Preluarea documentelor de la constructor si proiectant si completarea cartii tehnice a constructiei cu toate documentele prevazute de reglemetarile legale;
Urmarirea dezafectarii lucrarilor de organizare de santier si predarea terenului detinatorului acestuia;
Asigurarea secretariatului receptiei si intocmirea actelor de receptie;
Urmarirea solutionarii obiectiunilor cuprinse in anexele la procesul verbal de receptie la terminarea lucrarilor si realizarii recomandarilor comisiei de receptie;
Predarea catre investitor / utilizator a actelor de receptie si a cartii tehnice a constructiei dupa efectuarea receptiei finale.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
Back to content | Back to main menu